Menoscabos a la propiedad

La propiedad, sea esta individual o colectiva, puede ser objeto de menoscabos de diversa índole, que pueden limitar o incluso impedir los atributos del propietario sobre su bien. Pueden distinguirse los menoscabos causados a la propiedad que tienen un origen legal y que están justificados por un interés superior, de aquellos aceptados voluntariamente por el propietario o, también, de los ejercidos por terceros sin autorización legal o convencional.

Sin duda, el menoscabo más importante al derecho de propiedad de origen legal es la expropiación: el Estado o una colectividad pública decide apropiarse de un terreno (en el que pueden o no existir edificaciones) por medio de una decisión de autoridad, que implica la transferencia de la propiedad inmobiliaria. Se trata de un menoscabo irremediable y radical a la propiedad, que debe fundamentarse en un motivo de interés general, como la construcción de una carretera. También, este daño da lugar a una indemnización justa al propietario expulsado. Al menos, esta es la normativa aplicable en muchos sistemas jurídicos respetuosos de la propiedad privada (véase, por ejemplo, el art. 545 del Código Civil francés, relativo a la expropiación por causa de utilidad pública, que prevé una indemnización justa y previa), a pesar de que a menudo las expropiaciones dan origen a litigios ante los tribunales nacionales, continentales (véase, en particular, la famosa sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos: Sporrong y Lönnroth c/ Suecia, de 23 de septiembre de 1982) o internacionales (véase, por ejemplo, la jurisprudencia del Centro Internacional de Arreglo de Diferencias relativas a Inversiones – CIADI). En algunos Estados, la cuestión de la expropiación ha provocado fuertes resistencias de parte de los propietarios expulsados, debido a la ausencia total de indemnización o a indemnizaciones insuficientes asociadas a métodos violentos de expropiación o a hechos de corrupción que se vinculan con las autoridades que toman la decisión. En este sentido, China conoce desde hace varios años un desarrollo notable de las expropiaciones, pues en determinadas regiones las tierras agrícolas son objeto de fuerte codicia por parte de los promotores inmobiliarios.

La confiscación es cercana a la expropiación, por cuanto constituye también una forma de apropiación de un bien por parte del Estado. Pero se trata, en principio, de una sanción penal aplicada por una infracción, sanción que es a menudo especial, y que se aplica sobre un bien determinado. Sin embargo, pueden encontrarse, sobre todo en la historia, hipótesis de confiscación aplicadas al patrimonio integral de un individuo. Se trata de una sanción particularmente grave, cuya aplicación se considera debería ser excepcional.
En cuanto a la requisición, esta constituye una operación del Poder Público, realizada por una autoridad administrativa o militar, con el fin de atribuirse la propiedad o únicamente el uso de un bien a título temporal. La requisición puede darse sobre un inmueble, en el sentido jurídico del término (por ejemplo, un terreno o una vivienda) y también debe dar lugar al pago de una indemnización. Dado el alcance del menoscabo a la propiedad o al uso de los bienes, la requisición debe, en principio, estar justificada por razones de interés público. Este es el caso, por ejemplo, del derecho francés, que prevé tal posibilidad en tiempos de guerra, para facilitar la defensa del territorio.

Otro fenómeno jurídico de menoscabo a la propiedad es la ocupación de un territorio de un Estado, en tiempos de guerra o en tiempos de paz, por las fuerzas armadas de otro Estado. Se trata entonces de una presencia temporal, que no conlleva ninguna toma real de posesión: el menoscabo a la propiedad se concreta simplemente por esta presencia –militar– que puede impedirle temporalmente a un propietario el ejercicio de la totalidad de sus atributos sobre su tierra. Esta situación debe distinguirse claramente de aquella en la que un territorio está siendo “ocupado” en sentido jurídico, es decir, que es tomado en posesión por un individuo o grupo de individuos cuando hasta ahora no tenía dueño. Por supuesto, esta situación es cada vez más rara; algunas legislaciones excluyen tal hipótesis, en principio, al decidir que todo territorio sin dueño pertenece al Estado.

Finalmente, existen situaciones de ocupación de otro orden, que se llevan a cabo en hipótesis de crisis mayor y que se encuentran así fuera del marco legal. El movimiento de los Sin Tierra en Brasil, es un ejemplo elocuente: esta organización altermundialista desarrolla una estrategia de ocupación masiva de las tierras, en particular aquellas que son dejadas en barbecho y que, por ello, les es aplicable según se afirma, el artículo 184 de la Constitución brasileña, que prevé la aplicación de medidas de expropiación en el caso en el que el bien rural no cumpla con su función social. La instalación de campamentos (acampamentos) en dichas tierras pretende esencialmente atraer la atención de las autoridades públicas, invitándolas a actuar y a poner en práctica una reforma agraria basada en mayor medida en la asignación de las tierras a los campesinos, que en la venta o la puesta a disposición de las tierras a los inversores o a los grandes terratenientes.

Otro tipo de menoscabo a la propiedad, de fuente legal, se manifiesta a través del mecanismo de la prescripción adquisitiva. En efecto, algunos sistemas jurídicos reconocen efectos jurídicos importantes a la posesión pública y no violenta de un terreno: En este sentido, véase por ejemplo, el derecho francés (art. 2272 del Código Civil), el derecho de Quebec (arts. 1910 y siguientes del Código Civil) o el derecho inglés (Limitation Act, 1980), cuando una persona ejerce un control material, incluso jurídico, sobre una propiedad que no le pertenece, durante un largo período, sin que el verdadero titular reaccione a esta situación. En particular, este es el caso cuando una persona lleva a pastar su rebaño o recoge la hierba en el terreno que no le pertenece y esto, con regularidad, a la vista de todos, sin ninguna reacción del propietario. Transcurridos varios años, la ley puede reconocer en favor del poseedor un verdadero título de propiedad, que contraría el derecho de propiedad originalmente ejercido sobre el bien. Se entiende que esta solución se basa en el deseo de favorecer al poseedor, que aprovecha el bien, al contrario que el propietario, que lo abandonó. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha aceptado, tras fuertes vacilaciones, este tipo de menoscabos a la propiedad, pero relacionando artificialmente la prescripción adquisitiva con una simple “regulación del uso de la propiedad” (Ver Pye Ltd. c/ Reino Unido, 30 de agosto de 2007). La prescripción adquisitiva conduce así a una verdadera transferencia de la propiedad, pasando del propietario original al poseedor. En algunas civilizaciones, la posesión tiene, de hecho, una importancia fun-damental como modo legítimo de uso o de apropiación de las tierras. Es así en los rituales musulmanes sunitas, en los que la posesión tiene un papel particularmente creador: una tierra pasa de la calificación de “tierra muerta” (sin propietario y sin proporcionar ningún beneficio) a la de “tierra viva” gracias al trabajo del hombre. La tierra vivificada se vuelve así la propiedad del hombre que la ha cultivado (melk).

Por su parte, la Unión Europea ha puesto en marcha una forma original de menoscabo a la propiedad, con el objetivo de regular el mercado de determinados productos agrícolas: las cuotas de producción (cuotas lecheras, cuotas de remolacha, derechos de plantación de la vid…). Las cuotas de producción constituyen un menoscabo a la propiedad pues se trata de una imposición hecha a los propietarios de la tierra, por los poderes públicos, que consiste en limitar la producción de tal o cual bien agrícola. Sin embargo, el menoscabo a la propiedad es comedido, porque solo concierne el destino del uso de las tierras. Asimismo, la cuota no alcanzada puede ser cedida a un tercero bajo ciertas condiciones, como un bien intangible. En ese sentido, algunas cuotas tienen un gran valor.

Por último, determinados menoscabos legales a la propiedad pueden ser simplemente parciales y no entrañar ninguna transferencia de propiedad: por ejemplo, un enclave, cuando solo es posible acceder a un terreno pasando por otro. En esta hipótesis, el legislador puede imponer un derecho de paso en favor del propietario del terreno, que le permita acceder a su terreno enclavado. A menudo, este tipo de limitación al derecho de propiedad resulta de la disposición natural de los lugares y, a veces, de una legislación restrictiva que puede, por ejemplo, prohibir toda construcción en un terreno (lo que constituye un menoscabo a su uso), por cuanto se sitúa en el borde de una vía de circulación a gran velocidad. En este sentido, el derecho francés cono-ce la problemática de las denominadas “servidumbres legales” (art. 649 y siguientes del Código Civil).
Al lado de estos menoscabos de origen legal, encontramos este mismo concepto de “servidumbre” y, más ampliamente, de límite a los derechos de propiedad de otros, por ejemplo, en la hipótesis de convenios entre dos propietarios, que tiene por objeto la organización de un derecho de paso, de bombeo, construcción, etc., en beneficio de uno de los propietarios y en detrimento del otro. Este derecho puede estar ligado a la persona del propietario que se beneficia y estar eventualmente establecido por un período determinado o, por el contrario, estar ligado al fundo y ser transmitido con él.

Este tipo de menoscabo voluntario a su propio derecho de propiedad, en beneficio de terceros, debe entenderse en el contexto de las relaciones de buena vecindad o en el de las divisiones sucesivas de terrenos que implican la preservación de tal o cual organización existente (paso, bomba de agua…). Por ejemplo, un propietario puede negociar con un vecino el paso de una tubería subterránea en el terreno de este último, si se trata del trazado más corto para llegar a su propio terreno, mediante el pago de una suma como contraparte por este beneficio. También, el paso de una tubería puede resultar de la división de un terreno, en el cual había sido enterrada la tubería que abastecía a una vivienda construida en ese terreno, inicialmente unitario.
Estos menoscabos parciales y convencionales a la propiedad de un vecino existen desde hace mucho tiempo en Europa: en derecho francés, la existencia de ciertas “servidumbres” se remonta a varios siglos.

También podríamos preguntarnos si los contratos de arrendamiento de muy larga duración podrían constituir un menoscabo a la propiedad, en la medida en que, por medio de este tipo de contrato, el propietario pierde todo uso de su tierra durante años. Un ejemplo evidente es el arrendamiento de muy larga duración (emphytéotique) en el derecho francés, acordado por un plazo (renovable) de entre 18 a 99 años y que confiere al arrendatario el derecho a usar la tierra, a construir, a subarrendar el bien, a cosechar los frutos, etc., mediante una cuota pagada al propietario y una obligación de cuidar el bien inmueble, objeto del contrato. Sin duda es cuestionable considerar que este tipo de contrato puede constituir un menoscabo a la propiedad, puesto que el arrendador se despoja voluntariamente del uso y de una forma de disfrute de su tierra, porque él obtiene una renta y adquiere la propiedad de las plantaciones y edificaciones al final del contrato. En cambio, si el contrato de arrendamiento de muy larga duración puede dar lugar a una transferencia forzada de la propiedad en favor del arrendatario, con base en un “título moral” que sería establecido por un texto legal durante la vigencia del contrato, podríamos razonablemente preguntarnos si no se estaría aquí ante un verdadero menoscabo a la propiedad del arrendador. Sin embargo, el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, al conocer un caso como este a la luz del Derecho Inglés, consideró que un arrendamiento de larga duración que en última instancia permite al inquilino obtener la venta forzada de la propiedad en su beneficio, no era violatorio del articulo 1º del Primer Protocolo del Convenio Europeo de Derechos Humanos y de las Libertades Fundamentales (James et al. c/ Reino Unido, 21 de febrero de 1986). Para llegar a esta conclusión, el tribunal se basó principalmente en una concepción muy amplia del “interés público”, al admitir que una transferencia forzada de propiedad, realizada de un individuo a otro, puede responder a una utilidad pública si se da en el marco de una política “de orden social, económico u otro».

Por último, cabe evocar algunos menoscabos a la propiedad que no encuentran su origen ni en la ley ni en una convención. Una primera hipótesis muestra que la propiedad no podría considerarse como un derecho absoluto, incluso en los sistemas jurídicos que lo afirman de manera categórica y simbólica (como, en Francia, el art. 544 del Código Civil y los arts. 2 y 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano). De esta manera, el concepto de abuso del derecho de propiedad ha sido admitido en varios sistemas jurídicos de Europa: nadie puede disfrutar de su derecho de propiedad con el único fin de perjudicar a un tercero, por ejemplo, cultivando en su propio terreno plantaciones destinadas únicamente a disminuir la exposición solar del terreno vecino.

Una segunda hipótesis muestra, por el contrario, que el derecho de propiedad sigue estando sólidamente protegido cuando sufre un menoscabo incluso sin intención. De esta forma, no puede invadirse impunemente un terreno vecino, por ejemplo, construyendo una casa cuyos cimientos se prolongan incluso en la otra propiedad. La jurisprudencia francesa, en particular, es muy firme a este respecto: sanciona con la destrucción total las invasiones aun cuando se trate de unos pocos centímetros…

Bibliografía sugerida:  BLEIL, S. (2012), Vie et lutte des Sans Terre au sud du Brésil. Une occupation au Paranà, préface L. Boltanski, Paris, éd. Karthala, coll. Signes des temps;  LECOCQ, P., LEWALLE, P. (coord.) (2005), Contrainte, limitation et atteinte à la proprié-té, Bruxelles, éd. Larcier;  REBOUL-MAUPIN, N. (2012), L’empiètement en droit immobilier – Vers un renouveau de la sanction applicable à l’empiétement sur le terrain d’autrui, Revue Trimestrielle du Droit Immobilier, n° 4.

BLANDINE MALLET-BRICOUT

Véase también: – Coexistencia de usos de la tierra – Reforma agraria.

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